房地产市场调研需要注意的问题都有哪些？

房地产调研是项目策划和决策的基础，是对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。

单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。那么单个楼盘我们应该如何去调研呢？

  一、1.楼盘的位置、区域历史沿革，区域特性等；

2.了解区域交通状况—公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等；

3.公共配套设施—水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套和人文环境等等。

4.此外将楼盘的优势与劣势也应详细考察与调研。

二、分析产品，这是楼盘市调的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁、他们的资质如何……从而评估楼盘的资信度。

三、剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。

四、了解楼盘广告策略，广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 

五、销售执行是最关键的地方，一方面是指销售点的选择、人员的配置等，另一方面是指什么样的房型（最）好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。

对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 

一、区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。

二、区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。 

三、需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯……需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 

区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的，要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。

以上方面调研完以后还应将房地产市场的政治环境、经济发展等方面因素进行综合方面的市调，做好了前期的准备，需要将所有调研的资料进行整合，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。